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如何降低房地產企業的資產負債率

文章出處：網責任編輯：作者：人氣：-發表時間：2020-01-08 22:06:00

一、概述

資產負債率又稱舉債經營比率，是用來衡量企業經營活動的重要指標，通過在企業的經營期末，用企業的負債總額除以企業的資產總額計算得到，資產負債率計算公式：資產負債率=企業負債總額/企業資產總額*100%。其具有一定的指標限製，當超過一定的水平時，表明企業的負債過高，經營存在風險。但各個行業對於資產負債率的要求是不一樣的。一般來說，行業負債率在30%-50%之間，其中，金融類行業和房地產行業成為資產負債率較高的行業，房地產行業高達78%。而在行業的發展過程中，70% 是行業資產負債率的警戒線，企業的經營狀況很容易出現資金斷裂的情況。在房地產企業中，由於經營規模比較大，從拍賣土地至交房經曆的時間較長，一般通過銀行貸款獲取資金，因此，資產負債率相對較高，都超過了70%，引發一係列的資金問題。

二、房地產企業的資產負債率現狀及原因分析

（一）房地產企業的資產負債率現狀

在目前的經濟形勢下，房地產企業已經不能一家獨大，各個房地產品牌進行充分的市場競爭，導致負債率飆升。最近兩年的財務報表顯示，資產負債率超過70%對於維持企業的運營是非常不利的。Wind 數據顯示，在2013年，130家房地產企業的營業收入和淨利潤同比增長18.87%和38.83%，整體的負債率高達79.5%左右，房地產企業的杠杆率處於曆史最高位。有近一半的房地產企業的資產負債率超過70%，給公司的現金流帶來較大的壓力。近年來，通過去庫存、減負債的努力，參考16年、17年深市、滬市的房地產公司數據，128家房地產企業雖然整體的負債率有所降低，但是，仍有1/3左右的企業資產負債率超過70%。

在房地產企業資產負債率的案例中，A集團具有一定的啟示意義。資料顯示，A集團自2006年在香港上市之後，隻在2009年授予員工認購股權，但資產負債率卻一路飆升，2010年的年報顯示，A集團的債務已經達到88.6%，在2006年上市之前，A集團的資產負債率一直保持在90%以上，可以說A集團幾乎所有的經營活動都來自於負債。2008年以前，A集團從銀行借入的貸款已經超過100億元，給A集團的經營活動帶來了巨大的資金壓力。隨著時間的推移，債務比率一路飆升，銀行渠道無法滿足其經營發展的需求，A集團開始將目光投向信托，但是，仍然撼動不了銀行借貸在A集團中的地位。2011年，A 集團接近120億元的債務到期卻無法結清，加上國家開始對房地產進行調控，2011年，A集團接連陷入債務危機，先後經曆了“調查門”、“退市門”，最終瀕臨破產清算。A集團由於負債因素，從一個經營狀況較好的房地產企業一步步走向衰敗，這與其自身的負債經營明顯是分不開的。

（二）房地產企業資產負債率偏高的原因分析

通過以上的分析不難看出，我國房地產行業在確定資產負債率時存在一定的缺陷，這些缺陷直接影響了房地產行業的資本負債結構，企業整體的負債比例相對偏高，這與房地產企業家的攀比心理是分不開的。一些房地產企業家過度負債，以求得企業的迅速擴張、占領市場，這與目前的經濟形勢和經濟政策是不相符的，對於公司的經營以及股東利益來說是非常不利的，即使如此，這種慣性思維對於房地產企業家來說也是不容易改變的，因此，房地產企業的資產負債率依然過高。

另外，在房地產行業中，經營活動受自身行業的特點影響是非常明顯的，由於房地產行業自身的經營周期比較長，首先，房地產行業需要通過多種程序有效運營，這種耗時較長的經營活動會使資金投入量巨大、資金回籠較慢，雖然在建設初期可以通過預售的方式回籠資金，但在整個建設工程中，資金的投入方式都通過自由資金以及銀行貸款獲得。因此，在房地產企業中，並沒有太多的自由資金維持正常的運營，財務風險極高。所以，在目前的形勢下，房地產企業不惜通過債務擴大經營規模，房地產企業普遍資產負債率過高，影響其健康的發展。

三、降低房地產企業資產負債率的措施

（一）降低負債，加強權益融資

在房地產行業的經營過程中，降低負債比例、加強權益融資是非常重要的。雖然負債融資具有抵消稅款的積極作用，但也同時具有增加財務風險和經營風險的消極作用，每一個企業都有獨特的經營理念，但在目前的經濟形勢下，一味的通過擴大負債實現企業的經營擴張是不科學和不現實的，導致利益相關者人心惶惶，影響企業的發展。首先，可以通過吸收個人或者企業的直接投資募集資金，提高企業的資信度。其次，可以通過發行普通股募集資金，這也是房地產企業為了募集資金經常采用的一種措施，通過發行普通股，減少房地產企業的資金融資困難，提升房地產企業的經營水平。最後，可以通過發行優先股募集資金。由於沒有固定的到期日，也不用償還相應的本金，因此，不會形成財務壓力和財務風險，將房地產企業的風險控製在一定的水平，促進房地產企業的發展。

（二）對財務管理人員加強培訓，合理的設定房地產企業的資產負債率

設定房地產企業中合理的資產負債率、降低企業的財務風險需要對財務人員進行培訓。房地產企業目前處於發展的黃金時期，首先，對財務人員進行責任意識的灌輸，將企業的財務目標定義為穩中有升，在保證房地產企業資金安全無損的情況下進行資產負債率的設定，設定合理的資產負債率，不應該一味的擴大債務規模，而是根據企業目前所處的經濟環境以及企業未來可以實現的戰略目標進行設定。一般來說，房地產企業的性質極為特殊，回款慢且資金量巨大，因此，房地產企業的資產負債率比其他行業要高，所以，對資產負債率的設定應該更加謹慎科學，保證企業具有一定的償債能力。其次，應該對財務管理人員進行財務方麵的培訓，當國家頒布一些新規定、新政策時，需要對其進行相關政策的指導，保證房地產企業財務的安全性與穩定性，促進房地產企業財務管理的順利進行。

（三）注重配套服務，實現一體化的資金運營，提高資金周轉率

在房地產企業的運營過程中，大部分都是進行粗放式的管理運營，不注重品牌建設與相關配套服務等附加價值的創造。在經濟新常態下，表現為發展速度較慢、利潤增長點較低、資金運轉較為緩慢。因此，在企業資金運轉的過程中，需要尋找

新的利潤增長點，提升資金的周轉率與運營速度。首先，在一定數量資金的條件下，必須正確合理的使用資金，改進建築技術，對於一些原材料等需要打包成批量購買或者生產，以節約用工用料成本，同時，房地產企業還需要加強管理，節能降耗，提升房地產企業的員工勞動生產率，在對房地產企業員工的管理中，提升他們的工作效率，將收回的貨款進行合理的分配，關注資金的收益率和投資占比，保證資金在企業經營管理和投資中的合理占比，及時關注市場中收益率較高的投資項目，靈活的使用自有的閑置資金，滿足房地產企業的各種資金需求，保證房地產企業的健康發展。

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